PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - REGIME TRIBUTÁRIO ESPECIAL

28/05/2012 10:26

A Lei 10.931/2004 instituiu, a partir de 03.08.2004, o regime especial de tributação - RET aplicável às incorporações imobiliárias.

DEFINIÇÃO DE INCORPORADOR E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

a) Incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas;

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

b) Incorporação Imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

REGIME OPCIONAL

O sistema tributário especial que trata este tópico tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

A opção pelo regime especial de tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:

I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei 4.591/1964; 

II - inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação;

III - apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.

TERMO DE OPÇÃO

O Termo de Opção deverá ser entregue na unidade da Receita Federal (RFB) a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurídica incorporadora, mesmo quando a incorporação, objeto de opção pelo RET, estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade da SRF. 

O Termo de Opção pelo RET deverá estar acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbados no Cartório de Registro de Imóveis.

TRIBUTAÇÃO

Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 6% (sete por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:

I - IRPJ;

II - CSLL;

III - Contribuição para o PIS/Pasep; e

IV - Cofins.

A opção da incorporação no RET obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos, a partir do mês da opção.

Imóveis Residenciais de Interesse Social

Até 31 de dezembro de 2013, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida.

VEDAÇÃO DE COMPENSAÇÃO

O pagamento dos tributos e contribuições no regime especial será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.

CONCEITO DE RECEITA MENSAL

Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem assim, as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação. 

Do total das receitas recebida poderão ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos. 

As demais receitas, operacionais e não operacionais, recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da incorporação submetida ao RET, serão tributadas na incorporadora. Aplica-se inclusive às receitas recebidas pela incorporadora, decorrentes da aplicação dos recursos da incorporação submetida ao RET no mercado financeiro.

VIGÊNCIA

A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, sob o regime adotado, a partir do mês da opção.

PAGAMENTO

O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições na opção do regime especial deverá ser feito até o décimo dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita.

No caso de o décimo dia do mês subsequente àquele em que houverem sido recebidas as receitas recair em dia considerado não-útil, o pagamento poderá ser feito no primeiro dia útil subsequente.

A incorporadora deverá utilizar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf), o código de arrecadação 4095 e o número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no CNPJ.

VEDAÇÃO DE PARCELAMENTO

Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do regime especial não poderão ser objeto de parcelamento.

ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL

O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.

A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação.

Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção no RET, a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.

REPARTIÇÃO DE RECEITA TRIBUTÁRIA

Para fins de repartição de receita tributária e de compensação, o percentual de 6% do montante devido pelo regime especial será considerado:

I - 2,57% como COFINS;

II - 0,56% como Contribuição para o PIS/PASEP;

III - 1,89% (dois vírgula dois por cento) como IRPJ; e

IV - 0,98% (um vírgula quinze por cento) como CSLL.

CÓDIGOS DARF

Bases: Lei 10.931/2004 e IN SRF 689/2006.

Fonte: Portal Tributário 

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