Pagar para usar áreas do condomínio por quê?
27/11/2014 16:47
Olá Amigos do blog.
Muitos condomínios atualmente possuem regras que determinam que algumas de suas áreas precisem ser alugadas – e consequentemente pagas – para que os condôminos a utilizem, mas… qual a lógica disso?
Quer usar a churrasqueira, o salão de festas, o espaço gourmet, o espaço jovem? Então tem que pagar pelo uso da área comum a todos os moradores.
Isso é uma regra que vem sendo imposta a todos os novos condomínios (e que alguns antigos vem incorporando) através de convenções e regulamentos de condomínios impostos pelas construtoras quando de sua instituição.
Há anos defendo que isso não tem nenhuma razão, motivo ou derivação legal.
Uns dizem que o pagamento pelo uso da área é para compensar gastos extras que o condomínio tem por essa utilização. Outros dizem que o pagamento é para assegurar o bom uso das áreas, sua limpeza e conservação. Outros ainda misturam tudo isso para justificar.
Já convenci alguns, mas nenhum ainda me convenceu da real necessidade de se pagar tal locação. Um morador que já paga as despesas condominiais ser obrigado a pagar para utilizar um determinado espaço e que, em determinados casos, seu valor não é baixo foge à minha compreensão.
Diz o artigo 1.335, II do Código Civil que é direito do condômino, “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.
É sabido, também, que por força de lei, a cada unidade deve ser atribuída uma fração ideal relativamente ao terreno e das partes comuns, o que significa que cada condômino tem a propriedade de sua unidade e de um pedaço do todo o restante da área comum, com a diferença que sua unidade é individualizada e a área comum não é. Mas nem por isso ele deixa de ser dono, proprietário, coproprietário, seja o nome que você quiser dar.
Vamos imaginar um condomínio básico que tenha churrasqueira, salão de festas, salão de jogos, piscina, quadra poliesportiva, academia de ginástica e brinquedoteca. Desses sete itens, dois são pagos, churrasqueira e salão de festas. Os outros são de utilização livre e grátis.
Por quê? Ora, para compensar nos gastos de limpeza dizem uns. Porque são utilizados por terceiros estranhos ao condomínio, dizem outros. Para compensar os custos de sua utilização preferem fulanos. E sicranos juntam tudo isso para justificar sua resposta.
Mas e se pudéssemos aferir os custos reais, se pudéssemos colocar relógios medidores de consumo de energia em cada uma dessas unidades, as respostas seriam as mesmas?
Alguém em sã consciência acha realmente que o custo de manutenção de uma academia de ginástica, que tem grande uso de energia elétrica por várias ininterruptas diárias, normalmente utilizada para gerar receita para personal trainer´s não morador do condomínio é menor do que o uso de uma churrasqueira em que o morador leva o próprio carvão, a própria carne e a própria cerveja que vai ser consumida em poucas horas ao lado de um grupo de pessoas amigas, moradoras ou não?
Alguém em sã consciência acha que uma piscina que precisa estar abastecida 24 horas, sete dias por semana de água, cloro, energia elétrica para funcionamento de bombas e aquecedores, análise de água semestral e riscos de acidentes é tão igual quanto a um salão de festas ou salão gourmet que fica fechado a semana inteira só sendo utilizado aos finais de semana quando um ou outro morador o utiliza?
Você, morador, síndico, gestor, administrador de condomínio já tentou avaliar os custos individuais de cada área para tentar estabelecer critérios de cobrança de valores de locação desses espaços?
Então tente mensurar quanto tempo no mês a brinquedoteca, o salão de jogos, a piscina, a quadra, a churrasqueira, o salão de festas, a academia e cada uma das áreas comuns do seu condomínio é de fato utilizada, quanto essa área gasta de energia elétrica, quanto de material de limpeza essa área utiliza e verá que está cometendo uma grande injustiça – se não uma ilegalidade – contra quem usa só churrasqueira uma vez ou outra e tem que pagar por isso!
– Ora – dirão alguns – mas meu vizinho fez uma festa com mais de 100 pessoas, incomodou muitos moradores com o barulho e deixou o salão de festas todo sujo!
Tem razão. Isso é péssimo.
Mas esse mesmo morador que reclamou pode ter utilizado diariamente a academia, semanalmente a sauna, várias vezes por semana seus filhos usaram o salão de jogos e a brinquedoteca e no final de semana ele, sua esposa e seus três filhos ficaram várias horas utilizando a piscina do condomínio.
Será que algum morador, síndico, gestor ou administrador de condomínio já avaliou o custo individual de cada um desses moradores para o condomínio? Isso sem mencionar que esse que reclamou talvez gaste mais água e gás não individualizado do que aquele que usou o salão de festas só uma vez no ano!
Penso, então, que uma análise individual de cada uma das unidades sobre a utilização dos recursos do condomínio ou uma análise de custos de cada uma dessas áreas poderá deixar claro que a cobrança pela utilização desta ou daquela área poderá representar com clareza que além de uma ilegalidade, poderá estar se constituindo em verdadeira injustiça para quem usa um determinado bem ou recurso do condomínio.
Mas, como tudo na vida, avalie o caso de seu condomínio, tire suas próprias conclusões e verá que poderá estar ocorrendo, além de uma ilegalidade, uma injustiça com este ou aquele morador.
Apenas para deixar clara a minha opinião pessoal, entendo que a cobrança (locação) de áreas de condomínio é algo ilegal e injusto, o que não significa que não podem ou não devam ser reguladas determinando-se horários, número de convidados, regras de limpeza e utilização, etc.
Mande-nos a sua opinião sobre o assunto.
(Texto elaborado por Marcelo Claudio do Carmo Duarte, advogado e gestor de condomínios)