Os quóruns especiais da assembleia de Condomínio

Mas, ao tratar da destituição do síndico, diz o anterior artigo 1.349 que a assembleia poderá destituir o síndico, "pelo voto da maioria absoluta dos seus membros". Há quem entenda que, também neste caso, dever-se-ia considerar a maioria absoluta da "totalidade dos condôminos", e não a metade + 1, dos votos dos condôminos presentes.

Na visão unânime da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, a destituição do síndico (art. 1.349) depende da deliberação da maioria dos condôminos presentes (REsp. 1.266.016-DF, relatado pelo ministro Paulo de Tarso Sanseverino). E, assim é porque, pela aplicação de exegese gramatical, extrai-se que da análise lógica da oração "poderá, pelo voto da maioria absoluta de  seus membros" aparece como "sujeito" do predicado a "assembleia". Noutras palavras, a assembleia, com qualquer número, "poderá" destituir o síndico pelos votos de 2/3 dos condôminos presentes, e não da totalidade do universo condominial.

Contudo, quando no artigo 1.351 vem dito que a alteração da convenção "depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos condôminos", o "sujeito gramatical" é a "alteração da convenção", que depende dos "votos dos condôminos", ou seja, dos votos da totalidade do Condomínio.

Claro é que o legislador deveria, em homenagem à clareza, especificar se os 2/3 dos votos são de todos os integrantes do Condomínio ou apenas dos condôminos presentes. Cabe atentar que, no artigo 1.351, a expressão "depende da aprovação de 2/3 (dois terços)" para alteração da Convenção parece exigir que esse percentual seja alcançado pela votação dos presentes em relação à totalidade e não pela maioria absoluta.

Este entendimento é ainda reforçado, quando o mesmo artigo reclama "aprovação pela unanimidade dos condôminos" para mudança da destinação do edifício.

Ora, se dúvida não há que a mudança da destinação do edifício, "depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos", o que significa, sem medo de errar, que todos os comunheiros, sem exceção, devem aprovar a mudança da destinação, o mesmo texto legal deve ser entendido que a alteração da convenção exige, necessariamente, a aprovação de 2/3 dos votos de toda a comunidade e não apenas de 2/3 dos votos dos condôminos presentes à assembleia.

O legislador, como se vê, deixou a cargo dos tribunais a interpretação desses dispositivos. Enquanto a consolidação jurisprudencial não acontece, os advogados vão se debatendo entre si. Irrepreensível, a meu ver, a exegese do artigo 1.349, adotada no citado REsp 1.266.016-DF. No atinente, porém,  ao artigo 1.351, há ainda divergências. Com efeito, se a lei diz que a alteração da Convenção "depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos Condôminos", a alegação de incrédulos consiste na dúvida se a aprovação depende de 2/3 de votos favoráveis ou se basta a presença de 2/3 dos condôminos, cujos votos determinarão a aprovação pela maioria absoluta. Exemplo: num Condomínio de 100 unidades, 2/3 correspondem a 67 unidades, cujos proprietários comparecem à assembleia. Contudo apenas 40 deles votam pela aprovação, que configura maioria absoluta dos presentes, mas não perfazem os "2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos", como exige o artigo 1.351. O deslinde dessa dúvida está no artigo 1.352, ao alertar que "salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação por maioria de votos...".

Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, 10ª Ed., Forense, p. 191) já advertiu que "a convenção não pode ser imutável", uma vez que "a experiência, as injunções decorrentes do tempo, as questões surgidas da convivência", poderão aconselhar alterações para adequação a novas necessidades coletivas. Contudo, dado o seu caráter normativo, a exemplo do que ocorre com a Constituição Federal (artigo 60), da convenção irradia segurança jurídica, pelo que impõe barreiras especiais para sua alteração.

Ora, o que se busca nas assmbleias é a apuração da "vontade da coletividade dos condôminos sobre todos os interesses comuns". É "a caixa acústica do Condomínio", como simbolizou, com felicidade, o saudoso Nascimento Franco (Condomínio, 2ª Ed. RT, pg. 65). O conceito de assembleia, desde remotos tempos, foi sintetizado no brocardo lembrado por Carlos Maximiliano, "quod omnes similiter tangit, ab amnibus comprebetur" - "o que a todos diz respeito de modo semelhante, fique na dependência da aprovação de todos" (Condomínio, 4ª Ed., 1956, Freitas Bastos, p. 275). Com efeito, não se pode perder de vista que a assembleia condominial é a reunião de condôminos que, mediante debate e final votação, filtra a vontade coletiva, sobre determinada questão de interesse comum.

Para atingir essa deliberação, a presença física dos condôminos ou de seus procuradores se faz indispensãvel. Como já se alertou, há algum tempo, a deliberação se verifica na assembleia. Nem antes, nem depois, nem fora dela. (Condomínio Edilício, 2ª Ed., Malheiros, p. 86). Daí reclamar especial cuidado a realização excepcional da assembleia em sessão permanente. Por constituir continuidade da anterior, sua implementação obedece a motivos especiais, "tais como necessidade de serem obtidas informações especializadas, questões dependentes de manifestação de alguns condôminos, hora avançada da noite, etc." (Nascimento Franco, Condomínio, 2ª Ed., RT, p. 96). Vale dizer que se faz mister um motivo excepcional, relevante e imprevisível que impossibilita o aperfeiçoamento da vontade coletiva para definir a  deliberação da assembleia. Segue-se, pois, que a assembleia em sessão permanente não se presta para colheita de assinaturas de condôminos ausentes na instalação, com o intuito, por exemplo, de satisfazer ao quórum qualificado de 2/3, o que constitui fraude legal. No REsp 1.120.140-MG, relatado pelo Min. Massami Uyeda, ao tratar do quórum especial exigido pelo artigo 1.342, do Código Civil, ficou decidido que não se admite "para a complementação do mínimo legal a posterior ratificação".

Isto porque é intuitivo que, sem a presença do quórum especial, a assembleia não se instala.