Assembléias Gerais de Condomínios Edilícios
14/04/2016 13:03
Poucos atentam para o fato de que a Assembléia Geral é o momento onde os condôminos definem a sorte do Condomínio, seja com relação aos aspectos financeiros, seja quanto aos problemas de maior ou menor gravidade, gerados dentro da comunidade condominial.
Tudo é decidido pela Assembléia Geral, ainda que de forma indireta quando esta delega poderes para o síndico ou para um determinado grupo de condôminos decidirem sobre alguma questão específica.
Como bem nos ensina J. Nascimento Franco (in Condomínio, Editora Revista dos Tribunais), “A Assembléia Geral é o órgão supremo do condomínio, visto que através dela se manifesta a vontade da coletividade dos condôminos sobre todos os interesses comuns. No desempenho de suas atribuições ela funciona como órgão deliberativo quando decide sobre assuntos administrativos, e como Poder Legislativo quando dita normas que, com a Convenção e o Regimento Interno, formam a legislação interna do condomínio.”
A prática nos leva a uma indesejável constatação, qual seja, de que apenas um número ínfimo de condôminos se interessa nas discussões mantidas nas Assembléias Gerais e, um número ainda menor, comparece efetivamente nas Assembléias. E o que mais surpreende quanto a esse desinteresse, é que na maioria dos casos, estamos tratando de uma Assembléia que acontece uma única vez por ano. Apenas em casos específicos há a convocação extraordinária de assembléia para tratar de algum tema específico e/ou emergencial.
Não nos parece nada razoável ou racional deixar de dedicar duas ou três horas do ano para acompanhar o destino do Condomínio e assim, tomar as rédeas do destino do seu patrimônio. Tantos anos para conquistar um determinado patrimônio que, pela desídia de seus proprietários, muitas vezes acaba sendo corroído por falta de conservação e manutenção da edificação e das instalações do condomínio, ou por outro lado, torna-se um ambiente de constante conflito exatamente pelo distanciamento que existe entre os moradores de uma comunidade condominial.
Destacamos adiante, algumas questões que o Código Civil determina sejam tratadas pelas Assembléias Gerais:
1). Fixação da multa, quando não apontada na Convenção de Condomínio, para os condôminos que realizarem obras que comprometam a segurança da edificação e para aqueles que alterarem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas e ainda, aos condôminos que derem às suas partes, destinação diversa àquela da edificação ou ainda, utilizar maneira prejudicial ao sossego, salubridade, segurança dos possuidores e aos bons costumes. Essa multa será fixada por no mínimo dois terços dos condôminos restantes e não poderá ser superior a 05 (cinco) vezes o valor das contribuições mensais do rateio das despesas condominiais (artigo 1336, § 2º, do CC).
2). A aplicação da multa prevista no artigo 1337 ao condômino que reiteradamente não cumpre suas obrigações bem como, nos termos do respectivo parágrafo único, ao condômino ou possuidor considerado anti-social por gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores.
3). Nas hipóteses (raras é verdade) em que a convenção de condomínio autoriza a alienação de parte acessória de sua unidade autônoma a terceiro (não-condômino), a Assembléia Geral poderá vetar essa alienação se assim restar deliberado por no mínimo um quarto da Assembléia que vier a ser convocada para essa finalidade.
4). Nas Assembléias Gerais deliberam-se ainda todas as benfeitorias que se pretendem levar a efeito no Condomínio, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, cabendo para cada qual, respeitar os respectivos quoruns.
5). As eleições de síndico e do conselho também ocorrem nas Assembléias Gerais, assim como, a destituição do síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o Condomínio (art. 1349).
6). Deliberação sobre orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas. Quando o caso, poderá também ser deliberada a eleição do síndico, subsíndico e conselho.
7). Alteração da Convenção de Condomínio, respeitado o quórum especial de 2/3 (dois terços) dos condôminos.
Apesar de não recomendável, usualmente as deliberações tiradas das Assembléias são anotadas pelo secretário indicado pelo presidente da Assembléia e, posteriormente, encaminha-se a respectiva ata. A meu ver, melhor seria se ao final da Assembléia, os participantes pudessem aprovar a Ata lavrada no decorrer dos trabalhos, de modo a que já fossem encaminhadas a todos os condôminos.
Vale destacar um detalhe importante, mas crucial, sob o ponto de vista formal: a Assembléia Geral somente poderá deliberar se todos os condôminos tiverem sido convocados para a reunião, cabendo recomendar que a “ordem do dia” seja também clara e precisa, de modo a que os condÔminos tenham pleno conhecimento das matérias que serão objeto de debates e deliberações.
Dr. Marcelo Manhães de Almeida
Fonte: OAB/SP, Comissão de Direito Urbanístico